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9.10.2020 - Jann Raveling

Stark trotz Krise – der Bremer Immobilienmarkt 2020

Immobilienstandort

Hohe Vermarktungsleistung, rege Bautätigkeit und weiterhin geringe Leerstände

Bömers Spitze in der Überseestadt
Bürogebäude "Bömers Spitze" in der Überseestadt © WFB/Sessler

Der Bremer Immobilienmarkt bleibt auch in der Krise gefragt. Das zeigen hohe Vermarktungsleistung, rege Bautätigkeit und weiterhin geringe Leerstände. Nach einem äußerst erfolgreichen Jahresstart 2020 wirkte sich die Coronapandemie jedoch auf den weiteren Verlauf aus.

Zu dieser Aussage kommt der „Immobilienmarkt-Report Bremen 2020“, den die WFB jährlich durch renommierte Marktanalysten erheben lässt und nun für das laufende Jahr vorgelegt hat.

Bremen verteidigt seine Position als attraktiver Standort für die Immobilienwirtschaft. „Bremen ist stark in allen Bereichen des Immobiliengeschäfts. Das hat das erfolgreiche Jahr 2019 gezeigt. Wie sich die Situation angesichts der Pandemie weiterentwickelt, kann derzeit niemand voraussehen. Aber auch in schwierigen Zeiten beweist Bremen Potenzial, unter anderem dank starker Branchen“, fasst Andreas Heyer, Vorsitzender der WFB-Geschäftsführung, die Marktdaten zusammen.

Büroimmobilien: vielversprechender Start

Laut Report bewegte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2020 mit 41.000 Quadratmetern auf einem angesichts der Coronakrise vergleichsweise hohem Niveau. Da viele der gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie jedoch noch unklar sind, bleibt die Prognose für die zweite Jahreshälfte 2020 mit Unsicherheiten behaftet. Vorsichtigen Schätzungen zufolge kann das Jahresergebnis 2020 einen gewerblichen Flächenumsatz von rund 75.000, bei positivem Verlauf einen von 90.000 Quadratmetern (2019: 101.500 m²) erreichen. Die Überseestadt bleibt weiterhin Top-Lage auf dem Büromarkt.

Leicht unterhalb des Vorjahresniveaus, aber noch über dem Niveau von 2017 und 2018, befindet sich auch die Bautätigkeit. Hier werden voraussichtlich 43.000 m² fertiggestellt (2019: 53.000 m²). Das größte Einzelobjekt ist dabei der Neubau der Sparkasse Bremen im Technologiepark.

Die Leerstandsquote sinkt 2020 um 0,1 Prozent auf 3 Prozent, insgesamt stehen 111.800 Quadratmeter zur Verfügung. Fertig gestellte Flächen werden schnell vom Markt absorbiert. Inwieweit sich die Corona-Pandemie auf die Leerstandsquote auswirkt, bleibt schwer abzuschätzen. Entwicklungen wie beispielsweise Homeoffice oder verschobene Expansionspläne können zu Nachfrageveränderungen führen. Die bremischen Projektentwickler reagieren jedoch mit Anpassungen äußerst schnell auf Marktbewegungen, sodass für 2021 nicht mit wesentlichen Veränderungen des Leerstandsniveaus gerechnet wird.

Bei den Mieten für Büros kommt es bei den Durchschnittswerten zu einem leichten Rückgang auf 11,50 Euro/m² in der Überseestadt und 8,70 Euro/m² in der City. Die Spitzenmieten zeigen sich von der Pandemie unbeeinträchtigt, sie liegen bei 14 Euro/m² in der Überseestadt und 13,10 Euro/m² in der City.

Spitzenposition bei Logistikimmobilien

Die Logistikbranche ist ein wesentlicher Motor für Bremens Wirtschaft. Das zeigt sich auch in der Krise, wo die systemrelevante Funktion dieses Sektors besonders deutlich wird.

Beim Bestand an Logistikimmobilien überschreitet Bremen mit 3,01 Millionen Quadratmeter Hallenfläche (2019: 2,92 Mio. m²) 2020 erstmals die 3-Millionen-Marke. Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz zwar auf 238.800 m², 54.800 m² weniger als im außergewöhnlich erfolgreichen 2019, befindet sich aber weiterhin auf einem hohen Niveau. Das Güterverkehrszentrum GVZ erzielte dabei rund ein Drittel der gesamtbremischen Flächenumsätze. „Die Corona-Pandemie stellt die Logistik vor ganz neue Herausforderungen. Bislang funktionierende Geschäftsmodelle und Lieferketten verändern sich“, so Andreas Heyer, „Logistikimmobilien kommt aber eine hohe Systemrelevanz zugute, indem sie in unsicheren Zeiten nötigen Puffer bieten können. Das könnte künftig zu einer weiterhin wachsenden Nachfrage führen.“

Die hohe Bedeutung der Logistik in Bremen wird auch im Städtevergleich deutlich. So weisen beispielsweise die Region München nur 2,1 Millionen Quadratmeter Hallenfläche und die Region Düsseldorf 1,8 Millionen Quadratmeter aus, obwohl diese im Gegensatz zu Bremen auch umliegende Regionen in ihre Statistik miteinbeziehen.

Die Leerstandsquote ist in Bremen auf 2,1 Prozent gesunken (2019: 3,1 Prozent). Gestiegen sind hingegen die Mieten für Logistikimmobilien um 2 Cent auf 3,31 Euro/m², hochwertige Objekte erzielen rund 4 Euro/m². Im Städtevergleich zeigt sich Bremen damit weiterhin äußerst attraktiv, in Düsseldorf beginnen die Mietkosten bei 3,25 Euro/m² und gehen bis zu Spitzenwerten zwischen 5 und 6,20 Euro/m².

Einzelhandel: Neue Projekte sorgen für frischen Wind

Attraktive Innenstadt, historische Sehenswürdigkeiten und vielfältige Angebote machen Bremen nach wie vor zu einem beliebten Einkaufsziel. Der Einzelhandel in Bremen sieht sich jedoch großen Veränderungen gegenüber. Einerseits profitiert er vom steigenden inländischen Urlaubstourismus. Gleichzeitig stellen die Auswirkungen der Pandemie durch Ladenschließungen, wachsenden Onlinehandel und die geringere Kaufkraft große Herausforderungen dar. Wie in vielen deutschen Städten ist auch in Bremen ein Konsolidierungsprozess spürbar. Mit dem Aktionsprogramm zur Belebung der Innenstadt stellt sich der Bremer Senat der neuen Situation und setzt zukunftsorientierte Impulse.

Das birgt zugleich Chancen für Erneuerungen, mit zahlreichen Projekten in der Planung. Dazu gehören die City-Galerie rund um die Lloyd-Passage, der Lloydhof am Ansgarikirchhof und das Balgequartier, das eine Verbindung vom Marktplatz zur Weser schafft.

Inklusives Wohnen und Arbeiten im Blauhaus
Inklusives Wohnen und Arbeiten im Blauhaus © WFB/Sessler

Weiterhin hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt

Bremens Bevölkerung wächst seit 2011 stetig. Den Bremer Wohnungsmarkt setzt das weiterhin unter hohem Preisdruck, gleichzeitig hält der Bauboom an. Besonders attraktiv sind Wohnlagen am Wasser in der Überseestadt und auf dem Stadtwerder. Nachdem es im vergangenen Jahr einen Überhang bei den Genehmigungen gab, stieg nun die Anzahl an Fertigstellungen.

2019 stiegen die Kaufpreise stärker als die Mieten, was auf den hohen Anlagedruck auf den Kapitalmärkten zurückzuführen ist. Die Kaufpreise für erstbezogene Eigentumswohnungen kletterten 2019 um 5,3 Prozent und liegen im Durschnitt bei 4.000 Euro/m², in der Spitze bei 5.100 Euro/m². Bis 2021 gehen Prognosemodelle von einer vorläufigen Stagnation aus. Die Mieten befinden sich auf Vorjahresniveau. 2019 lagen die Spitzenmieten bei 14 Euro/m², im Durschnitt bei 11,50 Euro/m² für Neubauten. Auch hier könnte laut Prognosen bis 2021 eine Stagnation erfolgen.

Neu in der Bremer Innenstadt: Kaffeeerlebnis im Johann Jacobs Haus
Neu in der Bremer Innenstadt: Kaffeeerlebnis im Johann Jacobs Haus © WFB/Sessler

Investmentvolumen startet stark

Das Transaktionsvolumen auf dem Bremer Investmentmarkt startete 2020 mit einem Volumen von 300 Millionen Euro dank eines starken ersten Quartals äußerst positiv. Aufgrund der Pandemie ist die Prognose für das weitere Jahr jedoch zurückhaltender, bis zum Ende des Jahres wird mit rund 500 Millionen Euro gerechnet.

Im Vorjahr überstieg das Volumen mit 545 Millionen Euro sogar die Prognosen. Ein Großteil des Volumens entfielen 2019 auf Transaktionen im kleinen bis mittleren Bereich von bis zu 25 Millionen Euro.


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