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2.6.2016 - Hans-Jörg Werth

Immobilienmarkt Bremen: Stabiler Anker mit gutem Potenzial

Stadtentwicklung, Gewerbeflächen, Immobilien

Kontinuierliche Stadtentwicklung bei geringer Leerstandsquote

Bremer Industrie- und Hafenflächen werden mit neuem Leben erfüllt
Bremer Industrie- und Hafenflächen werden mit neuem Leben erfüllt © WFB/Jens Lehmkühler

Bremen zählt mit rund 550.000 Einwohnern zu den elf größten Städten – und ist zugleich achtgrößter Industriestandort in Deutschland. Der Stadtstaat ist eine Stadt der lebenswerten Quartiere. Mit Hotspots wie der Überseestadt, mit Wohlfühlatmosphäre – und als „wachsende Stadt“ mit reichlich Potenzial für Investoren.


Heiße Lagen (nicht nur) am Wasser

Bremen ist geografischer Mittelpunkt der Region Bremen-Oldenburg, dort leben insgesamt etwa 2,72 Millionen Menschen. Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, Projektentwicklungen mit Augenmaß und sprichwörtliche Stabilität sorgen für nationale und internationale Investoren-Nachfrage. Revitalisierungen alter Hafenreviere gehören zu den wichtigen Entwicklungen.


Schnellboot statt Tanker

Thorsten Tendahl, Teamleiter Nationale Ansiedlungen bei der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH, spricht von einem äußerst dynamischen Bremer Investmentgeschehen. Schon Anfang 2015 sei das erwartete Gesamtvolumen von bis zu 330 Millionen Euro übertroffen worden. Mit Flächenkompetenz und detailgenauen Marktkenntnissen vom Bremer Mietmarkt konnte das Investitions-Volumen zu Ende 2015 schon auf über 400 Millionen Euro gesteigert werden.

Hier sind die Projekt-Highlights und die wichtigsten Umsatzzahlen und Trends zum Immobilienmarkt – untersucht wurden der Markt für Logistik- und Büroimmobilien, der Einzelhandelssektor, der Wohnungsmarkt und das Investitionsklima im Immobilienbereich insgesamt:

Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Bremen
Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Bremen © WFB

Vergleich von Transaktionsvolumina und Anfangsrendite bei Immobilien in Bremen
Vergleich von Transaktionsvolumina und Anfangsrendite bei Immobilien in Bremen © WFB

Vermietete Büroflächen in Bremen – Großstadtvergleich und Branchenstruktur
Vermietete Büroflächen in Bremen – Großstadtvergleich und Branchenstruktur © WFB

Bremen und Logistik sind wie „Yin und Yang“

Bremen ist zweifellos ein logistischer Hotspot. Hafenstandort und trimodaler Warentransport fügen sich perfekt zu einem stimmigen Gesamtbild.

Flächen zu reellen Preisen, geringe Leerstände, gute Infrastruktur, attraktive Renditen und ein sehr gutes Ausbildungsnetzwerk, zu dem beispielsweise der BVL Campus, das DAV Institut für Seeverkehr & Logistik und weitere gehören, kennzeichnen den Logistikstandort Bremen. Die Stadt profitiert von der 1A-Lage und der Nähe zu den Häfen in Hamburg und Wilhelmshaven, von denen immer mehr Waren über Bremen geleitet werden.


Logistikexpertise und das beste GVZ Deutschlands

Große Handeshäuser wie Bauhaus, AB-InBev, Metro und Tchibo betreiben bereits ihre Logistikzentren in Bremen. Der Bestand an Logistikhallenflächen ist auf über 2,5 Millionen Quadratmeter gestiegen. Mit weit über 217.000 Quadratmetern liegt der Flächenumsatz auf einem hohen Niveau. Die Leerstandsquote beträgt nur 1,9 Prozent.

Neue Flächen entstehen derzeit vor allem im Gewerbepark Hansalinie und im Güterverkehrszentrum Bremen. Letzteres wurde 2015 erneut als bestes GVZ Deutschlands ausgezeichnet – und belegt auch im europäischen Vergleich einen Spitzenplatz. Mit Bremerhaven verfügt das Bundesland zudem über den viertgrößten Containerhafen Europas.

81 Prozent der führenden Industrieimmobilienexperten prognostizieren dass der Bedarf an Lagerflächen aufgrund der wachsenden E-Commerce-Aktivitäten und der damit verbundenen Auswirkungen auf die Lieferkette, u.a. bei Lagerhallen und Logistikimmobilien, steigen wird.


Büro, Büro

Der Bürovermietungsmarkt und die Flächenaufnahme in Bremen sind unverändert geprägt durch Stabilität. Unternehmen errichten fast ausschließlich zum Eigennutz.

Wichtigste Bürostandorte mit den größten Flächenumsätzen Bremens sind neben der Innenstadt die Überseestadt und der Technologiepark an der Universität Bremen. Die Airport-Stadt am Flughafen bietet Vermietungspotenziale.

Größte Arbeitgeber in Bremen und der Metropolregion Bremen sind laut HWWI Bremen unter anderem das Mercedes-Benz Werk in Bremen-Sebaldsbrück, die Bremer Lagerhaus-Gesellschaft (BLG), die NORDSEE GmbH in Bremerhaven und aus dem produzierenden Gewerbe das Stahlunternehmen ArcelorMittal.

Kontorhaus in der Bremer City
Kontorhaus in der Bremer City © WFB/Jens Lehmkühler

Benchmark Leerstandsquote

Die ohnehin schon geringe Leerstandsrate reduzierte sich 2015 nochmals und liegt nun bei 3,2 Prozent (2014: 3,4 Prozent). Vergleichbar große Städte liegen bei durchschnittlich 6 Prozent. Rund 70.000 Quadratmeter wurden 2015 umgesetzt (2014: 69.000 m²). Mit rund 25.000 Quadratmetern entspricht die Neubautätigkeit im Jahr 2015 den Vorjahren.


Retail ist auf dem Sprung

Bremen hat einen akuten Mangel an innerstädtischen Retailflächen. Im Fokus der geplanten Stadt-Umgestaltung steht weiterhin das Ansgariviertel mit angrenzenden Quartieren. Internationale Filialisten stehen bereits ante portas. Zurzeit wird am Konzept gefeilt – inklusive Überlegungen zum Refurbishment des Lloydhofes.

Bremen ist das Oberzentrum im Nordwesten. Die Innenstadt präsentiert sich mit rund 140.000 Quadratmetern Verkaufsfläche als attraktiver Standort. „In der Innenstadt gibt es kaum Leerstände in den 1A-Lagen“, so WFB-Geschäftsführer Andreas Heyer. Die Passantenfrequenzen sind stabil.

Das Investoren-Interesse an Bremen und seiner City bleibt geweckt. Erst 2015 konnte das Shoppingcenter „Waterfront“ für rund 250 Millionen Euro an ein Luxemburger Tochterunternehmen der Shoppingcenter-Experten ECE verkauft werden.


Lage, Lage, Wasserlage

Der demografische Wandel gibt den Takt vor: „Zurück in die Stadt“ und die Entwicklung hin zu kleineren Haushalten sind anhaltende Wohntrends. Auch der Mix von Wohnen, Arbeiten und Leben wird lebhaft und offen diskutiert. Ein Mekka für Projektentwickler.

Heiße Lagen wie besonders nachgefragte innerstädtische Wasserlagen gibt es in Bremen einige. Wohnen in der City, in 1A-Lagen entlang der Weser wie dem Stadtwerder sowie Arealen der Überseestadt bleibt weiter attraktiv.

Doch auch jenseits dieser Bestlagen mit entsprechend gehobenen Preisen ist der Bedarf an (bezahlbarem) zentralem Wohnraum groß. Innerstädtische Areale wie das Hulsberg-Viertel warten darauf, für neue Nutzungen „wachgeküsst“ zu werden.


Steigende Preise in begehrten Citylagen

Für hochwertigen Wohnraum in Schwachhausen, Horn-Lehe und allgemein in Wasserlagen sind Kaufpreise von weit über 4.000 Euro/qm mittlerweile keine Seltenheit mehr. Ähnlich sieht die Entwicklung der Mietpreise für Neubauten im Stadtgebiet aus. Die Spitzenmieten sind seit 2010 um gut 16,5 Prozent angestiegen und liegen 2015 bei ca. 13,40 Euro pro Quadratmeter.

Die Durchschnittsmieten entwickelten sich ähnlich wie bei den Kaufpreisen etwas moderater. Hier ist ein Anstieg von rund 15 Prozent seit 2010 zu beobachten. Damit liegt das durchschnittliche Mietniveau für Neubauwohnungen aktuell bei rund 9,80 Euro pro Quadratmeter.

Bremer Überseestadt – moderne Wohnbebauung in unmittelbarer Lage am Wasser
Bremer Überseestadt – moderne Wohnbebauung in unmittelbarer Lage am Wasser © WFB/Jens Lehmkühler

Trends und Großprojekte schaffen Entlastung / Attraktiver B-Standort für Investoren

Hybride Projektentwicklungen mit unterschiedlichen Assetklassen in einem Gebäude sind nicht nur akzeptiert sondern in Bremen ausdrücklich gewünscht. Wohnhochhäuser werden opportun und sind nicht mehr Ausdruck sozialer Benachteiligung. Wohnwirtschaftliche Stadtentwicklungsprojekte wie „Stadtwerder“ und die „Überseestadt“ bieten eine wichtige Entlastung des stark nachgefragten Marktes.

Das „Quartier Überseestadt“ ist ein angesagtes Szeneviertel zum Wohnen und Arbeiten. Von der „Stadt in der Stadt“, einer Jahrhundertchance zur Neuentwicklung alter Hafenreviere und einem der wohl ehrgeizigsten Stadtentwicklungsprojekte Europas ist hier die Rede. Flächenmäßig übertrifft der „Standort der Möglichkeiten“ die Hamburger Hafencity bei Weitem: Fast 300 ha Bruttoflächen umfasst das Areal in Citynähe und Weserlage. Die Besonderheit und Teil der behutsamen Stadtentwicklung ist es hier, dass produzierendes Gewerbe und Hafenwirtschaft eine friedliche Koexistenz mit zahlreichen neuen und in Planung befindlichen Büro- und Wohnimmobilien eingegangen sind.

Das ehemalige Krankenhausgelände Bremen-Mitte (mit dem dann neuen „Hulsberg-Viertel“) wird für diverse Strukturen und Nutzer ein spannender Standort. Allein 1000 bis 1100 Wohneinheiten für 2000 bis 2600 Menschen sollen ab 2018/19 gebaut werden.

Aus Investorensicht macht die aktuelle Entwicklung den Bremer Wohn-Immobilienmarkt weiter attraktiv. „Wir beobachten, dass immer mehr Käufer gar nicht aus Bremen kommen oder hier wohnen wollen, sondern wegen der höheren Rendite aktiv werden", so Ernst Dautert vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Das gelte sowohl für die Wertentwicklung von Immobilien als auch für die Mieten.

Das Vorhalten entsprechender bedarfsgerechter Flächen und Infrastrukturen klappt umso besser, je mehr aus einem Guss und somit äußerst passgenau auf die Wünsche der Ansiedlungswilligen reagiert werden kann



Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bremer Wirtschafsförderer

Service aus einer Hand, oder ...
... die Hansestadt der kurzen (und schnellen) Wege

Der Bremer Immobilienmarkt genießt bei Anlegern und Mietern ein hohes Maß an Vertrauen, beruhend auf stabilen Märkten, Transparenz und dokumentierbare Zahlenwerke.

Bremer haben Humor – und nennen ihre Heimat ironisch „ein Dorf mit angeschlossenem Flughafen". Die Metropole im Nordwesten wächst – „Welcome to Bremen“ heißt leben in einer „grünen“ Großstadt mit hohem Freizeit- und Kulturwert sowie namhaften Unternehmen aus Industrie, Handel und Dienstleistung. Bremen ist eine Stadt der kurzen Wege.


One-Stop-Agent

Im Land Bremen gilt das Prinzip des einheitlichen Ansprechpartners, der Informationen über Anforderungen und Formulare bereit hält, als Mittler bei Gründung bzw. Genehmigungen fungiert, hilft bei der Anerkennung von Berufsqualifikationen oder Eintragungen in die Handwerksrolle und Fragen beantwortet Fragen zur Finanzierung, Fördermitteln und passende Immobilien.

Ansprechpartner für Ihre Fragen ist Thorsten Tendahl. T +49 (0) 421 9600-121 | thorsten.tendahl@wfb-bremen.de

Der Bremer Immobilienmarkt-Report 2015 steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung oder kann per E-Mail an ruth.haider@wfb-bremen.de oder unter Telefon 0421-9600214 kostenfrei bestellt werden.

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