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Gespräch Joachim Linnemann und Andreas Heyer
30.7.2022 - Reinhard Wirtz

700 Millionen für das neue Tabakquartier in Bremen

Stadtentwicklung

Ein- und Ausblicke im Gespräch mit Joachim J. Linnemann, Geschäftsführender Gesellschafter Justus Grosse

Die traditionsreiche Zigaretten- und Tabakfabrik Martin Brinkmann AG beschäftigte zeitweise bis zu 6000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Bremen-Woltmershausen. Heut entsteht ein komplettes neues Quartier mit einem Mix aus Arbeit und Wohnen. 

Das Aus für die Fabrik kam in den 1980er Jahren, verursacht maßgeblich durch staatliche Prämien für die Verlagerung von Produktionskapazitäten nach Berlin. Anschließend wurde es ziemlich still auf dem weitläufigen Areal mit seinen zahlreichen – heute teils denkmalgeschützten – Industriebauten. Was hat das Bremer Immobilienunternehmen Justus Grosse motiviert, sich hier mit einem Großprojekt zu engagieren? Wie soll es hier aussehen, wenn alles fertig ist? Und welche Bedeutung hat das neu gestaltete Quartier für Bremen? Ein- und Ausblicke im Gespräch mit Joachim J. Linnemann, Geschäftsführender Gesellschafter Justus Grosse.

Herr Linnemann, Ihr Immobilienunternehmen Justus Grosse hat das Areal der einstigen Brinkmann AG, also das Tabakquartier, wie es heute genannt wird, im Jahr 2018 erworben. Was hat Sie damals zu diesem Schritt bewogen?

Joachim J. Linnemann: Das Grundstück ist uns zuvor schon einmal angeboten worden, auch die Kommune hatte uns darauf aufmerksam gemacht, es stand also vorher schon bei uns im Fokus. Wir erhielten erneut ein Angebot, als der damalige Eigentümer, der das Areal bis dahin als Businesspark betrieben hatte, verkaufen wollte. Dieses Angebot war preislich für uns attraktiv. Und wir haben gesagt, das sind 20 Hektar, daraus lässt sich etwas machen.

Mit welchem Konzept sind Sie damals angetreten?

Linnemann: Am Anfang hatten wir noch keine genaue Idee. Wir sahen, dass auf der freien Fläche Wohnungsbau möglich war, und wir haben wahrgenommen, dass der Fabrikteil, der inzwischen denkmalgeschützt ist, etwas Besonderes ausstrahlt, er liefert die Poesie des Ortes.

Das Tabakquartier steckt noch mitten in der Entwicklung, zeigt aber schon viele unterschiedliche Facetten. Woher stammen die Impulse und Anregungen?

Linnemann: Als wir das Gelände im Mai 2018 geliefert bekamen, fand eine große Begehung mit vielen Menschen statt, dabei waren auch der Bürgermeister und der Bausenator. Bei dieser Gelegenheit haben wir zahlreiche Gespräche geführt, und dabei sind eine Menge Ideen entstanden. Unsere Ursprungsidee, viele der alten Gebäude abzureißen und etwas Neues zu bauen, hat sich bei dieser Begehung und bei diesen Gesprächen gewandelt. 

Warum haben Sie sich von einem Abriss in großem Stil verabschiedet?

Linnemann: Wir haben gesehen, dass das Gelände eine riesige Bausubstanz bietet. Und wir haben dann mit der Zeit begriffen, was das genau bedeutet. An diesem Ort haben einmal 6000 Menschen gearbeitet. Die meisten dieser 6000 kamen aus dem Stadtteil Woltmershausen. Und noch heute sind so gut wie alle Menschen und Familien in Woltmershausen irgendwie verbunden mit Brinkmann. Da hat die Oma gearbeitet, oder der Vater, oder jemand hat das Essen geliefert. Es gab also eine Verwurzelung im Stadtteil. 

Welche Konsequenz haben Sie daraus im Hinblick auf die Entwicklung des Areals gezogen?

Linnemann: Das Gewachsene, die Substanz, die Historie, das ist eine einmalige Grundlage, um Erfolg zu haben. Das ist ein Ankerpunkt für das Ganze. Daraus können Ideen abgeleitet werden, um ein Quartier, etwas Lebendiges zu entwickeln. Und das Grundstück hat die Größe, um darauf ein ganzes Quartier mit sehr vielen Bausteinen zu entwickeln. 

Welche Resonanz erhalten Sie auf diesen Ansatz?

Linnemann: Der Stadtteil und die Bevölkerung dort haben das, was jetzt dort geschieht, sehr positiv begleitet. Die Menschen waren froh, dass dieses Areal wieder zugänglich wird, dass man wieder sehen kann, wo die Menschen früher gearbeitet haben. Und sie schätzen es, dass sich etwas bewegt, dass das Gebiet keine geschlossene Enklave bleibt. Wenn wir in Woltmershausen unsere Projekte vorgestellt haben, sind wir häufig mit Beifall verabschiedet worden. Wir haben eigentlich hier gar keinen Gegenwind bekommen und von der WFB und anderen viel Unterstützung bekommen. Uns sind keinerlei Steine in den Weg gelegt worden.

Cafe und Hochgarten
Im Café oder im Hochgarten - neues Ambiente im Tabakquartier © WFB/Rathke

Die Wirtschaftsförderungs-Perspektive: Andreas Heyer über das Tabakquartier

Auch Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführerung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH (im Bild oben rechts) ist glücklich über das starke Engagement in einem der wichtigsten Bremer Stadtentwicklungsprojekte:

Dass Investor:innen eine integrierte Quartiersentwicklung vorantreiben, ist nach wie vor nicht selbstverständlich, oder?

Andreas Heyer: Nein, überhaupt nicht! Deshalb hat dieses Quartier auch so lange ein Schattendasein geführt. Nach den Erfahrungen aus der Überseestadt waren wir uns bei der WFB aber sicher, dass Grosse dafür ein gewisses Händchen hat. Man muss dafür Liebe aufbringen, die alte Bausubstanz nach vorne zu bringen – und das dann auch zu vermarkten. Dazu gehören Kraft und Erfahrung. Das Ergebnis kann man jetzt vor Ort sehen. 

Wir haben ganz früh dort auf dem Gelände Veranstaltungen organisiert, sogar, als es noch keine Heizung vor Ort gab. Es mussten Öfen aufgestellt werden, und es war kalt. Dennoch haben alle, die kamen, gestaunt und Beifall gespendet. Wir erleben sonst häufig Kritik zum Beispiel von Beiräten oder von der betroffenen Bevölkerung. Aber dieses Projekt wird überall positiv aufgenommen. Es ist der Eindruck entstanden, dass dieses Areal endlich wieder das bekommt, was es verdient: Leben, Mitarbeitende, und Umsätze. Das Milieu ist sehr inspirierend. Für Unternehmen, die sich entwickeln möchten, ist das der richtige Ort.

Welche Unterstützung hat die Wirtschaftsförderung geleistet?

Andreas Heyer: Wir vermarkten das Tabakquartier als Standort und versuchen, den Ort weiter zu vermitteln, wenn es ansiedlungswillige Unternehmen gibt. Wir sind ja nicht in der Funktion eines Maklers, aber wir versuchen, die Menschen, die in die Stadt kommen, darauf aufmerksam zu machen. Wir alle in unserem Haus haben dieses Projekt sehr positiv aufgenommen, nicht nur die zuständigen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Auch für Events im Quartier gibt es eine sehr positive Resonanz. Und man nimmt ja jetzt nicht mehr nur den Ort selbst wahr, sondern auch das Umfeld. Der Standort hat eine solche Kraft, dass er auch Einflüsse und Ausstrahlung auf das Umfeld hat, das haben wir auch in der Überseestadt festgestellt. Die Lagegunst hat sich verändert. Man beginnt, auch die Seitenstraßen außerhalb des Quartiers anders anzuschauen, weil dort auch Potenzial vorhanden ist.

Fassade
Spannende Architektur zwischen Alt und Neu © WFB/Rathke

Machen wir eine Momentaufnahme, Stand Juli 2022: Was ist bereits geschafft, und was gibt es im Bremer Tabakquartier noch zu tun? Es hieß neulich, bis 2024 werde das Projekt vollendet?

Linnemann: Das wäre ziemlich ambitioniert. Ich würde sagen, wir sind jetzt auf der Hälfte. Wir haben als erstes Bürolofts entwickelt. Der raue Charme dieser Industriearchitektur ist vom Markt sehr positiv aufgenommen worden. Den vorderen Teil, den wir ja im eigenen Bestand haben und der zum Altbestand zählt, werden wir umbauen, das werden wir auf jeden Fall bis Ende 2024 schaffen. Für den hinteren Bereich, in dem etwa 600 bis 700 neue Wohnungen entstehen, verhandeln wir zur Zeit mit der Stadtplanung über einen neuen Bebauungsplan. Hier gibt es sehr viele Anforderungen, zum Beispiel an die Energieeffizienz. Aber auch da sind wir auf einem guten Weg. Und wir haben jetzt ja auch Eigentumswohnungen angeboten, die sehr gut nachgefragt werden. 

Wir konnten im Bereich der Fabrik relativ schnell umbauen und unsere Ideen, was den gewerblichen Teil anbelangt, relativ schnell verwirklichen. Und wir haben unsere Erfahrungen aus der Überseestadt dort eingebracht. 

Welche Objekte wird Grosse auf Dauer im eigen Bestand oder in eigener Verwaltung halten, und welche werden veräußert?

Linnemann: Im ganzen vorderen Fabrikteil einschließlich der Halle für die Bremer Philharmoniker behalten wir die Objekte im eigenen Bestand. Dafür behalten wir auch die Verantwortung, und damit ist auch die Qualität des gesamten Quartiers gewährleistet. Dafür haften wir, dafür haben wir große Kredite aufgenommen, und das betreiben wir weiter. Einen anderen größeren Teil haben wir an Bestandshalter verkauft oder vermietet, zum Beispiel die Loftgebäude. Wir hoffen, dass wir diese Objekte auch weiter verwalten können. Die Kesselhalle im vorderen Teil bleibt in unserem eigenen Bestand, ebenso die Räumlichkeiten, die die Bremer Philharmoniker nutzen. Daran hängt auch unser Herzblut. Und ein Theater lässt sich nicht verkaufen. 

Zwei der Mobilitätspunkte im vorderen Bereich bleiben ebenso in unserem eigenen Bestand, der dritte im hinteren Teil soll veräußert werden. Die Gastronomie, das Restaurant Justus, die Foodbox und das Hotel bleiben in unserer eigenen Regie, für die Qualität, die dort geboten wird, stehen wir gerade. Das gleiche trifft zu für das Heizwerk und für die Kita, die ja fertig und bereits in Betrieb ist. Im Neubaubereich wird später eine weitere Kita hinzukommen.

Welchen Ansatz verfolgen Sie beim Thema Energie?

Linnemann: Das ist ein schwieriger Punkt. Fotovoltaik werden wir sowohl bei den Neubauten als auch im Bestand umsetzen. Das große Thema ist im Moment die Wärmeversorgung für den Neubau. Es gibt eine große Abwasserleitung von der Neustadt, die hier an der Senator-Apelt-Straße liegt, und diese Abwärme wollen wir nutzen für die Beheizung des Neubauviertels. Bei diesen Neubauwohnungen liegt der Standard bei KfW 40. Fernwärme gibt es in dem Bereich leider nicht, das wäre sehr viel einfacher und kostengünstiger gewesen. In Teilbereichen können wir Erdwärme nutzen.

Dies ist ein komplexes Projekt, das unter schwierigen Bedingungen realisiert wird. Wie managen Sie das?

Linnemann: Ich bin nicht der einzige, der das vorantreibt, mein wichtigster Partner ist Clemens Paul. Er hat genauso viel Anteil an dem Projekt wie ich. Herausforderungen gibt es in der Branche immer. Ich bin jetzt seit über 40 Jahren in dem Geschäft, und ich habe schon ganz andere Zeiten erlebt. Man darf die aktuellen Entwicklungen auch nicht überbewerten. Da muss man einfach Ruhe bewahren, vielleicht mal ein Projekt etwas zurückstellen. Aber ich glaube, das werden wir auch durch diese etwas schwierige Zeit durchbekommen.

Für Grosse ist das Tabakquartier das bislang größte Projekt?

Linnemann: Ja, das ist mit einem Investment von rund 700 Millionen Euro bisher unser größtes Projekt. Von den etwa 140 Mitarbeitenden in unserem Immobilienbereich sind etwa 30 in das Projekt eingebunden, alle sind mit großer Begeisterung dabei. 

Was sind für Sie die wichtigsten Erfolgskriterien dieses Projektes außer Ihrer Rendite?

Linnemann: Ein solches Quartier zu entwickeln, macht unendlich viel Spaß. Man hat dann natürlich vor Augen, wie das aussehen könnte, wenn alles fertig ist. Wir hoffen, dass die Lebendigkeit, die sich jetzt andeutet, dann auch da ist, wenn die Bewohner und die Mieter der gewerblichen Flächen beginnen, sich untereinander zu vernetzen, sodass das Tabakquartier ein pulsierender Ort wird. Das ist wohl das Entscheidende und das, worauf wir hinarbeiten. Derzeit sind, glaube ich, viele Weichen so gestellt, dass das auch geschehen wird.

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