Leben und Arbeiten in neuen Umgebungen

Wie kann Bremen mit Immobilien-Entwicklungen günstige Bedingungen für neue Lebens- und Arbeitsformen („New Work“) schaffen? Welche Anforderungen ergeben sich aus neuen Arbeitsformen für die Entwicklung und Gestaltung von Immobilien? Wie können Bestandsimmobilien einbezogen werden? Diese Fragen standen im Fokus der zweiten Veranstaltung der „Polis Keynotes Bremen“ am 26. November 2019. Rund 140 Fachleute, vorwiegend aus der Immobilienbranche, folgten der Einladung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH in die außergewöhnliche Flakes Eventfabrik auf dem ehemaligen Kellogg‘s-Areal des Hausherrn Dr. Klaus Meier (Überseeinsel GmbH).

Bremen ist im Umbruch. Die Hansestadt, die stets auf Tradition und Kontinuität gesetzt hat, erlebt einen der bedeutendsten Entwicklungsschübe ihrer neueren Geschichte. Äußeres Zeichen sind die zahlreichen Großprojekte, zu denen die Überseestadt als Europa‘s größtes Entwicklungsvorhaben ebenso wie die Neugestaltung der Bremer Innenstadt, neuartige Wohnprojekte und Gewerbegebiete zählen. Allen gemeinsam ist, dass sie neue Lebens- und Arbeitswelten schaffen. „Polis Keynotes Bremen“, eine Kooperation der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH mit dem Fachmagazin für Stadtentwicklung „Polis“, ist eines der auch jenseits der Bremer Landesgrenzen hinaus wahrgenommenen Foren, das solche Zusammenhänge thematisiert.

Nach einer positiv aufgenommenen Premiere im Bremer Tabakquartier setzte die WFB den Dialog mit der Immobilienwirtschaft fort und bot eine weitere Gelegenheit zum Netzwerken. Bremen könne mit hohen Vermarktungszahlen, guten Flächen-Umsätzen und stabilen Renditen punkten, allerdings stehe die Immobilienbranche vor starken Veränderungen, erklärte Gastgeber und WFB-Geschäftsführer Andreas Heyer zum Auftakt. Wolle man Städte wie Bremen zukunftsfähig gestalten, müsse man sich auf einen intensiven Dialog unter allen Beteiligten einlassen. Es gehe um neue Wohnprojekte und Gewerbegebiete, aber auch um spezielle Quartiersentwicklungen wie die Überseeinsel, „ein gemischtes Gebiet, das viele verschiedenen Aspekte miteinander verbinden wird: Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Bildung – das alles zusammenzubringen, wird eine große Herausforderung sein“, so Heyer.

„Neue Arbeitswelten – Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft“ – das Thema der zweiten „Polis Keynotes Bremen“ zeigte unmissverständlich, dass es den Veranstaltern darauf ankam, die beiden Themen Arbeit und Immobilien miteinander zu verknüpfen. „Die Anforderungen der Arbeit haben sich dramatisch verändert. Fortschritt, demographischer Wandel und die zunehmende Globalisierung führen dazu, dass die Arbeit in ihren Prozessen neu definiert wird. Die Arbeit wird vielfältiger, die Arbeitsbedingungen verändern sich fast in jeder Hinsicht und in jeder Branche, gefragt sind kreative Umgebungen und Flexibilität. Und das alles erfordert Fachkräfte. Die Herausforderungen für Unternehmen wachsen“, führte WFB-Geschäftsführer Andreas Heyer aus. Das führe zu neuen Ansprüchen an Immobilien. Sie müssten den Anforderungen einer steigenden Innovationskraft der Unternehmen, einer zunehmenden Flexibilität der Nutzung und den Ansprüchen der Arbeitskräfte an eine gute Arbeitsorganisation genügen.

Dabei gehe es nicht nur um einzelne Immobilien, sondern um ganze Quartiere, so Heyer. „Wie ist das Umfeld, wo ist die Kita, wo ist die nächste Schule, wo kann man einkaufen, wo können sich die Mitarbeiter erholen – das sind wichtige Fragen in diesem Zusammenhang.“ Der Wettbewerb um die Fachkräfte, die sich wohlfühlen und damit effizient eingesetzt werden sollten, sei „dramatisch hoch“. Damit gehe es um den Wirtschaftsstandort Bremen insgesamt.

In seiner Einführung wies WFB-Geschäftsführer Andreas Heyer zudem auf einschlägige Erfahrungen aus dem kontinuierlichen Dialog mit Unternehmen hin. So interessiere Unternehmen immer häufiger, wie langfristig eine Immobilie sinnvoll und produktiv genutzt werden könne, und wie motiviert die Fachkräfte in einem solchen Umfeld seien. „Unternehmen entscheiden sich für Bremen, weil sie hier wachsen können, und weil hier Fachkräfte vorhanden sind. Das Arbeitsumfeld muss stimmen. Es werden nicht nur die Büroobjekte hinterfragt, sondern auch die Urbanität. Wie zufrieden sind die Beschäftigten an diesem Arbeitsstandort? Und wie gut lässt er sich als Lebens-Mittelpunkt nutzen? Das sind Fragen, die uns immer häufiger gestellt werden.“

Konsens herrschte im Rahmen der zweiten „Polis Keynotes Bremen“ darüber, dass der Immobilienmarkt künftig nicht ausschließlich Erwartungen nach neuen Lebens- und Arbeitswelten abzudecken hat, sondern dass auch weiterhin traditionelle Angebote – etwa in herkömmlichen Gewerbegebieten – vorzuhalten seien. Unterschiedliche Branchen und verschiedene Unternehmensgrößen verlangten auch künftig nach jeweils spezifischen Lösungen. Aber in der vorherrschenden Tendenz gelte, so Heyer: „In den herkömmlichen Bürostrukturen haben wir Zellenbüros, und dort verordnen wir Zeiten, Kreativität und Kommunikation. Wir sollten unseren Blickwinkel drehen und auch die Zeit organisieren, in denen Kreativität entsteht.“

Prof. Dr. Johannes Busmann, Gründer und Herausgeber des Polis–Magazin für Urban Development, Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung und Moderator der zweiten Polis Keynotes Bremen, betonte, die Erwartungen an Arbeit änderten sich derzeit deutlich. Es gehe dabei nicht lediglich um Fragestellungen einzelner Branchen oder Metropolen. Busmann: „Es ist einfach die radikale Frage: Was erwarte ich von meinem Leben?“ In die aktuellen Umbrüche seien Arbeitgeber eingebunden, weil sie sich fragen müssten, „wie pflege ich diejenigen, die die Arbeit leisten, die ich brauche, in einem Wettbewerb, in dem es viele Arbeitsangebote gibt?“ Und damit seien auch die Verantwortlichen für die Immobilien, die Projektentwickler, die Investoren und die finanzierende Wirtschaft angesprochen.

Die Idee der nach Funktionen getrennten Stadt, die noch aus den zwanziger Jahren des vorigen Jahrhunderts sowie aus der urbanen Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg stamme, stehe jetzt „hart auf dem Prüfstand“, unterstrich Busmann. Und er fügte hinzu: „Draußen zu wohnen, dort einzukaufen und hier zu arbeiten, das ergibt ein Mobilitätsproblem, ein Erlebnis- und ein Qualitätsproblem. Insofern eröffnet die Auseinandersetzung mit dem Bestand, mit Arealen, die ihre alten Funktionen nicht mehr erfüllen, sehr spannende Fragen nach der urbanen Entwicklung und unausweichlich auch die Frage, wie dort gewohnt und auch gearbeitet werden kann.“

Dass eine anspruchsvolle Quartiersentwicklung mit Mischnutzungen auch attraktiv für Investoren und Projektentwickler sein kann, beschrieb Klaus Franken, Managing Director der schwedischen Catella Project Management GmbH. „Wir brauchen Projekte, die mit einer starken Durchmischung gut funktionieren. Arbeitswelt, Lebenswelt und die kulturellen Bedürfnisse müssen zusammengebracht werden“, forderte Franken. So dürfe es zwischen den Immobilien nicht nur Straßen und Parkplätze geben. Diese Flächen sollten vielmehr „aktiviert und mehrfach nutzbar gemacht werden.“ Eine Möglichkeit bestehe darin, Mobilität neu zu organisieren, denn Mobilität mache nach der Miete den zweithöchsten Ausgabenposten beispielsweise einer vierköpfigen Familie aus. Ebenso gebe es Chancen, neu über die Gestaltung der Umwelt nachzudenken. Auch beteilige sich Catella mit eigenen Projekten an der Energiewende. Franken: „Wenn wir also in der Projektentwicklung auf neue Formen der Gestaltung des Umfelds, auf neue Formen der Mobilität, auf neue Energiekonzepte setzen, dann sichern wir damit unser Investment ab und machen die Projekte attraktiv.“

Immobilien mit künftigen Nutzern gemeinsam entwickeln

Dr. Klaus Meier, Chef der Überseeinsel GmbH sowie Eigentümer eines Teils des ehemaligen Kellogg‘s-Areals, plädierte für den rechtzeitigen Austausch mit den künftigen Nutzern. „Soweit wir das können, werden wir die Anforderungen an die Immobilien mit den künftigen Nutzern und Unternehmen gemeinsam entwickeln“, beschrieb Dr. Meier sein Vorgehen. Wichtig sei, dass man später noch einmal etwas verändern und anpassen könne. Wie ein Arbeitsplatz beurteilt werde, entscheide sich für Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen zunehmend am Umfeld. „Wir haben hier auf dem ehemaligen Kellogg‘s-Gelände eine singuläre Situation, weil wir ein 15 ha großes Areal gestalten können“, sagte Dr. Meier. Und: „Hier wird es relativ viele gastronomische Angebote, grüne Plätze sowie Orte für Events geben. Man muss herausgehen können, ohne immer etwas bezahlen zu müssen.“ Außerdem habe man hier Wasser von zwei Seiten, was man nicht mit Geld bezahlen könne. Lange Verkehrsstaus könnten allerdings alle Vorzüge schnell wieder zunichte machen.

Wertvolle Erfahrungen aus der Revitalisierung brachliegender Industriebauten konnte Sophie Blasberg, Projektmanagerin der Wuppertaler Firmengruppe Küpper, in die zweite „Polis Keynotes Bremen“ einbringen. Am Beispiel der Immobilien der einstigen ELBA Bürosysteme GmbH & Co. KG beschrieb sie, wie es „im Dreiklang: Bewahren – Entwickeln – Erneuern“ gelingen kann, neue Lebens- und Arbeitsumgebungen mit einem hohen Identifikationsfaktor zu schaffen, mit Zwischennutzungen „von Hochkultur bis Subkultur“, mit modernen Infrastrukturen hinter historischen Decken, Böden und Fassaden und mit neuen Bürokonzepten, angepasst an die Bedürfnisse neuer Nutzer.

„In diesem Fall haben wir zusätzlich das Thema ‚Flexible Office‘ aufgenommen“, berichtete Blasberg. ‚Flexible Office‘ heiße nicht, dass jeden Tag umgeräumt werde. Flexibel aber seien die Arbeitskräfte, die sich in diesen Räumen aufhalten. Blasberg: „Wir haben deshalb Event-Flächen sowie Areale für hochkonzentriertes Arbeiten geschaffen, dazu Arbeitsbereiche für Kollaboration."

Chatraum mit Gewächshäusern

Das ehemalige Elba-Gebäude habe im Zuge der Revitalisierung sehr unterschiedliche „Gesichter“ bekommen, darunter einen Kreativ-Bereich „als eine Mischung aus Schnittstelle zur Arbeitswelt, Wohnzimmer und Lebenswelt, wo wichtige Entscheidungen diskutiert werden können“, aber auch einen circa 300 Quadratmeter großen Chatraum sowie integrierte Gewächshäuser, wo Communities entstehen könnten. Zusätzlich seien Räume für Vorträge, Versammlungen und Coworking entstanden. Aber auch ein großer Flohmarkt am Wochenende im Innenhof oder Konzerte seien hier nun möglich. Blasberg: „Es ging uns darum, das Gebäude langfristig nach außen zu öffnen, nicht darum, ein geschlossenes Bürogebäude zu entwickeln, in dem zwischen 14:00 und 18:00 Uhr das Licht ausgeschaltet wird. Wir haben inzwischen eine lange Warteliste von Interessierten, die gerne dort wären.“

Alles gut und spannend – aber zu teuer?

Alles gut und spannend – aber zu teuer? Sophie Blasberg widersprach. Die Immobilie mache im Durchschnitt etwa zehn bis 20 Prozent der Gesamtkosten für das Unternehmen aus, die übrigen 80 Prozent würden für das Personal ausgegeben. Wenn vorweg an der Immobilie gespart werde, folge „das dicke Ende“ möglicherweise später an anderer Stelle. Klaus Franken von Catella plädierte für einen veränderten Blickwinkel: „Es mag ein wenig teurer sein, aber vom Ertrag her ist das anders zu beurteilen. Denn ich habe damit eine langfristige Sicherheit und sehr viel mehr Chancen. Nicht der Mietbetrag ist entscheidend, sondern der Unternehmenserfolg. Wir müssen die Bedingungen so setzen, dass die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, die benötigt werden, gerne kommen und gerne hier arbeiten. Das erhöht die Produktivität. Denken wir über Ertrag und nicht über Kosten nach.“

Neuer Ansatz in Bremen: Digital Hub Industry direkt auf dem Uni-Campus

Ähnlich äußerte sich Christoph Ranze, Geschäftsführer der Bremer encoway GmbH, einer Tochter der Lenze SE, eines niedersächsischen Spezialisten für Antriebstechnik und Automatisierung. „Der Erfolg unseres Unternehmens beruht darauf, dass die Menschen Lust auf ihre Arbeit haben und motiviert sind, zusammenzuarbeiten. Darauf muss man einzahlen. Das Miteinander und der Austausch sind das Wichtige. Es wird an bestimmten Stellen besonders eng zusammengearbeitet, dafür entstehen an anderer Stelle Freiräume. Wer die Netto-Jahreskaltmiete pro Mitarbeiter berechnet, stellt fest, dass man auf diesem Weg in eine vernünftige, bezahlbare Richtung gelangt.“

Wenn alles nach Plan läuft, werden encoway und Lenze im Frühjahr 2020 mit dem Bau des „Digital Hub Industry“ direkt auf dem Bremer Universitätscampus starten. „Digitalisierung will verstanden werden, man kann sie nicht so einfach verkaufen“, sagte Christoph Ranze. Aus diesem Grund hat Ranze in Bremen in den vergangenen Jahren ein eigenes Labor für Digitalisierung („Dock One“) aufgebaut. Ranze: „Wir laden Mittelständler ein in unser Labor für Digitalisierung, um mit ihnen und den Maschinen, um die es geht, zu experimentieren. Wir müssen dem Kunden zeigen, welches Potenzial in dieser Digitalisierung steckt. Dabei entstehen Arbeitsformen, die man als ‚New Work‘ bezeichnen kann, darunter Design-Thinking, Co-Innovation, Cooperation oder auch der Transfer von der Universität hinein in das Labor. Das erfordert andere Räume. Dieses Konzept funktioniert, und damit haben wir bisher ein massives Wachstum von etwa 20 Prozent pro Jahr erzeugt.“

Mit der Skalierung des Dock One-Ansatzes zum künftigen „Digital Hub Industry“ stellt Ranze Planer, Architekten, Projektentwickler und weitere Partner der Immobilienwirtschaft vor einige Herausforderungen, wie schon länger vor der zweiten „Polis Keynotes Bremen“ deutlich wurde. Wie kann das hohe Wachstum bei der Konzeption der Immobilie berücksichtigt werden? Und welche baulichen Konsequenzen hat die Vielfalt geplanter und wechselnder Nutzungen? Auf dem Campus, wo die benötigten Arbeitskräfte auf kurzem Weg ansprechbar sind, wird es Büroflächen für encoway geben, aber auch weitere Mieter sollen auf insgesamt 12.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche mit einziehen. Das ‚Dock One‘ wird in einer größeren Version integriert. Das Digitalgeschäft der Lenze-Gruppe soll in Bremen konzentriert werden.

Beitrag zum Transfer Wirtschaft-Wissenschaft

Für das Publikum der „Polis Keynotes Bremen“ skizzierte Ranze weitere Projektanforderungen: „Wir wollen auch mit schon existierenden oder künftigen Startups zusammen in diesem Gebäude arbeiten. Wie also können Immobilienentwickler uns Flächen zur Verfügung stellen, in die man hinein-, aber auch wieder herausgeht? Und wir wollen, dass hier Menschen verschiedener Branchen, verschiedener Unternehmen und aus der Universität zusammenkommen und kreatives Arbeiten erproben. Außerdem soll die Öffentlichkeit sehen, was wir mit der Digitalisierung tun. Wir werden sie einladen, sich das anzuschauen. Wie man das alles miteinander kombinieren kann, das ist etwas trickreich.“ Die „Magie“ entstehe durch die inhaltliche Attraktivität der Immobilie. Der wichtige Transfer zwischen Wirtschaft und Wissenschaft werde hier gelingen, ist sich der encoway-Chef sicher.

Die zweite Veranstaltung der hochkarätig besetzten „Polis Keynotes Bremen“ lieferte zahlreiche Anreize für weitere Diskussionen. Sie sollen in 2020 mit weiteren Polis-Keynotes-Foren fortgesetzt werden.